[재테크] 주택청약 한 방에 뿌시기

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주택청약

아파트를 분양권을 받을 수 있는 자격증

 

청약통장 1인당 1개만 개설 가능

분양을 받고 난 뒤 재가입 가능

 

집을 짓기 전, 시공사 입장에서는 돈이 필요하다.

입주를 할 권리를 줄테니 돈을 미리 달라.

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주택분양의 형태

 

 

 

선분양 

사업주체 : 자금부담 해소

소비자 : 상대적으로 낮은 분양가 및 분양대금 마련기간 확보

 

후분양

소비자 : 아파트 부실시공 예방 가능, 투기수요 방지 가능

 

 

후분양은 현재는 거의 없다.

너무 비싸기 때문이다.

선분양은 나눠서 내면 되지만 

후분양은 한 번에 내야하는 부담감

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주택청약종합저축상품

공공주택 : 청약저축

민영주택 : 청약예금

 

편하게 합친 것을 주택청약종합저축이라고 한다.

 

가입 대상

국민

 

계약기간

입주자 선정시까지 (당첨)

 

적립금액

月 2만원 ~ 50만원 이하 자유 납입

 

1) 잔액 1,500만원 미만

월 50만원 초과하여 잔액 1,500만원까지 일시예치 가능

 

2) 잔액 1,500만원 이상

월 50만원 이내에서 자유적립

 

약정이율

변동금리

연말정산

 

1) 연소득 7천만원 이하 무주택세대주

2) 연간 240만원 한도의 40%까지 (96만원 한도)

* 소득공제를 받았는데 5년 이내 해지  / 85㎡(25.7평) 초과 주택 당첨 후 해지 ▶ 추징 대상

 

 

국민주택

24회이상 납입

 

민영주택

1,500만원 이상 납입하면 

 

▶ 모든 지역과 면적에 1순위 청약 가능

 

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잠깐, 주택청약 말고 또.. 뭐..가 있었나?

청년우대형 주택청약종합저축 

주택청약종합저축보다 금리 1.5% 더 주고

이자소득 500만원까지 비과세

구분		주택청약종합저축	청년우대형 주택청약종합저축
가입자격		누구나 가입가능	일정요건 충족 시 가입가능
혜택	금리	연 최대 1.8%	원금 5천만 원까지 연 최대 3.3%
	비과세	없음 (이자소득세 15.4% 부과)	이자소득 5백만 원까지 비과세 (가입기간 2년 이상)
	소득공제	연간 240만 원 범위에서 40% 공제	연간 240만 원 범위에서 40% 공제

 

청년우대형 주택청약종합저축으로 전환한다면?

 

기존 청약 가입고객들 전환하더라도

납부기간 횟수 전부 인정

 

 

 

중요한 것은 무주택자(등본상 직계존속,비속)

 

무주택이 아닌 사람은

일반 청약통장 가입으로

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서울시 희망두배 청년통장

참가자가 매월 근로소득으로 저축하는 금액의

동일한 금액을 서울시 예산 및 후원금 등으로 적립 지원하여 주는 통장

 

저축기간은 적립개시일로부터 2년 또는 3년

 

신청자격

1) ~ 4) 모두 해당되는 경우 신청 가능

 

1) 현재 근로 중인 서울시 거주자

2) 만 18세 ~ 만 34세

3) 기준 본인 근로소득금액 기준중위소득 140% 이하 (세전 월 255만원 이하)

4) 기존 부양의무자(부모/배우자) 소득인정액 기준중위소득 80% 이하

 

하나라도 해당되는 경우 신청 불가

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공공분양 VS 민영분양

 

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국민주택(공공분양) 

기간 1년 이상

납입 12회 이상

총액이 많은 사람 (1회당 10만원 인정)

 

납입 횟수가 많으면 좋은 것인가?

 

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민영주택(민영분양)

가입기간 1년 이상

납입한 예치금 최소로 맞추기

300만원이면 사실상 충분

 

성년이 되기 전 가입한 기간은 2년만 인정

*성년이 되기 전 낸 금액은 인정*

 

1순위 자격 정리

 

투기과열지구나 청약과열지역이라면?

 

투기과열지구나 청약과열지역의 1순위 자격은

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수도권은 대상지역이 아닌 곳을 찾기 힘들다.

 

지나가다 A라는 사람과 어깨를 부딪혔다.

 

화가 나서, "당신 주택청약 좀 봅시다." 라고 말했다.

 

웬만한 사람들은 2년을 채우고, 예치금도 300만원 이상 있다.

 

결국 모두 다 1순위라는 것

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청약에서 무주택자란?

 

無주택자 = 집이 없는 사람

 

나만 집이 없어도 되는가?

 

나의 등본에 있는

세대원 전체가 무주택자

 

[CASE 1]

김호준 이름으로 된 집이 없다.

같은 등본에 있는 아버지는 집이 있다.

 

나는 무주택자가 아니다.

 

[CASE 2]

아버지와 내가 등본에서 세대분리를 하면 무주택자

 

[세대분리의 장점]
1) 종부세, 취득세, 집 매매 시 발생하는 양도소득세 절약
2) 청약저축 납입액 소득공제 
- 연간 240만원 한도 내 납입 금액의 40% (최대 96만원까지)
- 月 10만원씩 1년동안 120만원 납입을 했다면 40%인 48만원 소득공제

* 단, 연간 총 급여액 7천만원 이하 근로자만 가능하며 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주만 가능
* 함께 사는 배우자, 자녀, 부모님 중 1명이라도 본인 명의의 주택을 소유했다면 소득공제 불가
* 주택마련저축 소득공제를 받기 위해서 주택마련저축을 가입한 은행에서 '무주택확인서' 발급 후 제출

3) 월세 세액공제
- 연간 총급여 7천만원 이하, 무주택 세대주이며 시가 3억원 이하의 주택 (유형 및 규모 제한 없음)
- 임대차계약을 맺은 주택과 주밍등록등본 상 주소지 일치 필요
- 연간 750만원 내에서 지출한 월세의 10% 공제
- 근로소득이 1년간 7천만원 이하 또는 사업소득 6천만원 이하일 때 10% 공제 가능
- 다만, 연간 총급여가 5500만원 이하 또는 사업소득 4000만원 이하일 경우 최대 12%까지 공제

* 민간 주택에 월세로 거주하면 직접 계약서 사본이나 영수증 제출
* LH나 서울주택도시공사SH 등 공공임대주택 사업자에 지급한 월세액은 연말정산 간소화 서비스 자동 입력

4) 조정대상지역의 청약 1순위 혜택
- 1순위 청약은 세대주만 신청 가능
- 독립된 생활을 유지하고 있더라도 세대분리를 하지 않아 세대주가 아니라면 청약 신청불가

[세대분리의 단점]

1) 주민세 및 의료보험료 별도 부과
2) 부모님이 무주택자인 상황에 청약가점이 높다면 세대분리를 하는 것은 불리 (부양가족 1명당 5점)

[세대분리 조건 - 다음 중 최소 1가지 충족]

1) 혼인 
2) 만 30세 이상
3) 일정소득 이상이 있을 것 (중위소득 40% 이상)
4) 만 30세 미만일 경우, 기준 중위소득 40% 이상 , 거주지 주택을 관리 및 유지하며 독립된 생계 유지 가능한 자

* 같은 공간에 거주해도  조건만 만족하면서 세대분리가 된다? NO
- 세대분리는 거주공간이 다르고, 독립된 생계를 유지해야 인정되며 악용하면 위장전입

A가 23살
원룸에서 자취를 하고 전입신고 완료

서울에서 2년 이상 거주

청약통장은 2년 이상 유지

 

세대주 자격으로 서울에서 1순위 청약이 가능한가? NO

 

세대분리 기본 조건인 나이, 수입, 결혼 중 아무런 조건 충족 X

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B는 현재 28살
미혼

연평균 수입이 기준을 넘어 세대분리를 하고자 함

전세를 살고 있는 상황

 

세대주 등록 후 거주하면 세대주 자격 1순위 청약이 가능한가? YES, 세대주 등록 가능

[CASE 3]

나의 부모님이 아닌

형제, 자매, 동거인이 등본에 같이 있는데 집이 있다면?

무주택자

 

세대원의 범위는

배우자 및 직계존속, 직계비속

친형제, 친자매, 계모, 계부는 세대원 X

 

나는 집이 없고, 나의 배우자가 집이 있다면

무조건 유주택자

 

[CASE 4]

나는 집이 없고, 나의 배우자가 집이 있다면

무조건 유주택자

 

배우자와는 등본이 분리되어 있어도 한 세대로 봄

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투기과열지구, 청약과열지역 1순위 요건

 

1순위 요건이 1주택 이하만 청약 가능

2주택자 이상 ▶ 1순위 불가

 

1주택자인 사람은 1순위니깐 똑같은가?

 

무주택자와 1주택자는 바로 가점제와 추첨제로 구분

 

규제가 높은 지역일수록 가점제 비율이 높다.

 

투기과열지구 : 가점제 100% 추첨체 0%

청약과열지역 : 무주택자들에게 가점제 75%를 공급하고 떨어진 사람과 추첨제 25%

비규제지역 : 가점제 40% / 추첨제 60%

 

예를 들어

청약과열지역 김포에서 1주택자가 청약을 넣는다.

총세대수 1,000세대

무주택자만 가능한 특별공급이 먼저 50% 배정

남은 500세대가 1순위 물량

여기서 무주택자가 가점제 75% 먼저 담청

 

375세대 당첨

 

125세대 남음

125세대를 가점제 낙첨자들과 추첨제 대상자들이 경쟁

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집이 있지만 무주택으로 보는 경우

 

1) 소형저가 주택

전용면적 60제곱미터 이하, 공시가격 8천 이하, 수도권 1억 3천 이하

하나일 경우만 해당

소형저가의 경우 특별공급에서는 무주택으로 인정은 해주지 않음

 

2) 60세 이상 직계존속 소유 주택 

청약신청자의 부모님이 만 60세 이상이면 면적, 금액 상관없이 무주택자

신청자 본인이 만 60세 이상인데 스스로를 무주택이라고 체크 불가

 

3) 상속으로 공유지분을 받은 경우

부모님께 상속으로 공유지분을 받은 경우, 부적격자가 된 날로부터

3개월 안 지분 처분하면 무주택자 가능

자동상속으로 공유지분을 받으면 당첨후 3개월 이내 처분하면 가능 (단독상속 경우 주택으로 봄)

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집이 있지만 무주택으로 보는 경우

분양을 받는 2가지 조건

 

1) 민영주택 

민간분양, 민간임대

 

2) 국민주택

공공분양 공공임대

 

여기서 다시 한 번 복습

 

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수도권은 대상지역이 아닌 곳을 찾기 힘들다.

 

지나가다 A라는 사람과 어깨를 부딪혔다.

 

화가 나서, "당신 주택청약 좀 봅시다." 라고 말했다.

 

웬만한 사람들은 2년을 채우고, 예치금도 300만원 이상 있다.

 

결국 모두 다 1순위라는 것

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1순위들의 싸움 : 1순위 경쟁

 

 

1순위에서는 가점제만 있는 것이 아니다.

 

가점보다 우선인 것은 해당지역 거주자 우선 공급

 

즉, 해당 지역에 거주한 사람한테 우선권을 주겠다라는 뜻

 

그 외 지역 사람들은 남는 자리가 있어야 들어갈 수 있다.

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1순위들의 싸움에서 조건을 충족한다면?

이제 가점 계산 Start

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주택청약 비법 3단계

1) 특공을 잡아라

특별공급 물량을 찾자.

다자녀 가구나 신혼부부, 생애최초, 노부모부양, 기관추천 등이 있다.

 

*기관특공 : 국가유공자, 중소기업근로자, 장기복무군인, 장애인

*중소기업특공 : 중소기업을 다니는 근로자를 위한 특별공급으로 

중소기업벤쳐청으로부터 서울&경기도 등 각 지역 중소기업청에 문의하여 자격 요건 확인

 

2) 공공분양, 민간분양 확실히 정하자

공공분양은 청약통장에 月 10만원씩 납입인정금액 기준으로 총액이 많을수록 청약 우선 순위

*국민주택 일반공급 서울기준 평균 커트라인 1,800~2,000만원

 

3) 어디로 넣을 것인가? 지역 선택

어느 지역에 현재 거주하고 있는지가 매우 중요

 

광역시, 구 단위로 봤을 때 시 행정단위로

투기과열지구는 2년 이상

조정대상지역은 1년 이상

 

신혼부부특별공급

- 공공분양은 해당 지역에 오래살수록 가점 Good

 

생애최초 특별공급

 

우리나라는 3분의 1씩 임대, 공공분야, 민간분양 

생애최초 = 추첨제

가점이 필요없어?

엄청난 경쟁률

 

 

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가점제 / 추첨제 적용 비율 (민영주택)

 

 

청약과열지역도 추첨제 25%가 있다는 것 매우 중요

 

 

뉴스 : "가점이 높아야 당첨, 가점 69점도 부족하다."

 

85m2 초과 투기과열지구

하남 북위례, 최저 12점인데 추첨제로 당첨 

 

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[주택청약 관련 사이트]

한국부동산원

http://www.kab.co.kr/kab/home/main/main.jsp?m=true

 

 

부동산 114

https://www.r114.com/

부동산 빅데이터 플랫폼 부동산114

주택도시기금

http://nhuf.molit.go.kr/

주택도시기금

 

 

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청약절차

청약은 당첨, 마음에 안들어 계약을 취소?

 

오직 당첨만을 목표로 묻지마 청약 : 계약을 하지 않더라도 청약통장의 효력 상실

 

 

청약 당첨 시

1) 엄마한테 전화한다.

 

2) 친구들한테 자랑한다.

 

3) 10% 계약금 준비 (분양 받기 전, 담보대출 불가)

 

4) 가장 큰 비중인 중도금 60% (공사기간에 따라 여러 차례 분할납부)

*중도금도 전세대출 불가능한 경우도 있음, 시공사와 시행사 연계된 은행으로부터 대출 한도 확인

 

5) 잔금 30%는 입주 직전에 내면 마이 홈

 

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Q&A

 

Q) 매 월 2만원씩 납입하는데 지금부터라도 10만원으로 올릴까요?

A) 경제적인 여건만 된다면 10만원으로 올리는 것을 추천

 

국민주택분양, 민영주택분양

둘 다 2년만 넣으면 웬만해선 1순위 자격

 

2만원씩 넣으면 국민주택분양이 불리하다. 저축총액 경쟁에서 밀리니깐

 

Q) 월 10만원씩 내다가, 지금은 내기 힘든 상황..

 

다음 중 택 1

 

1) 짧은 기간 동안 (1~2년) 여건이 안된다면 : 잠시 미납

2) 또 하나는 매월 2만원으로 임시조정

 

Q) 그동안 안내고 멈췄던 미납된 금액을 넣어도 인정이 되는가?

500만원을 넣어도 10만원만 인정, 최대 인정금액은 10만원까지

 

은행원에게 직접 미납한 회차별로 미납금액 납부해달라고 꼭 말하기

 

 

Q) 분양권 당첨이 됐다면, 취득세는..?

 

부무와 자녀가 한 세대원이라면 집을 사기 전 세대를 분리해 세율 낮추기

무주택자 30세인 A가 분양권을 갖게 된 경우인데

부모와 자녀가 한 세대원인데 각각 주택을 갖고 있다가 주택을 취득&매매할 경우 세율 증가

 

세대분리는 주택의 취득일(납세의무 성립일)전에 완료하면 된다.

분양권에 따른 '취득일 현재' 자녀가 독립된 세대라면 무주택 세대로서 1~3% 취득세 세율 적용

 

Q) A는 결혼한 상황이며 소유한 집에 거주

남동생 B는 만 30세가 되어서 세대분리 예정 

A의 집으로 전입을 해도 무주택 세대주로 인정이 되는가?

 

NO, 직계속은 하나의 집에서 분리세대가 될 수 없다.

 

Q) 어머니가 2주택자, 올해 28세가 된 아들이 있으며 아들의 수입은 요건 충족

아파트 전세를 구해서 세대분리를 한 아들

아들이 주택을 매수함녀 취득세가 부모와 합산이 되는가?

 

세대분리 자체는 인정되나, 별도의 수입이 있더라도

만 30세 미만의 자녀의 주택 취득은 부모합산으로 본다.

세대분리 인정과 취득세 부과는 서로 다름

세대부리가 가능하니 1순위 청약은 가능